Sốt đất nền quận 9: tiền ngân hàng chính là mồi lửa?

Một nguyên tắc kinh điển đã được thực tế chứng minh tại nhiều nước trên thế giới: tín dụng và sốt đất là bình thông nhau, khi tín dụng tăng trưởng mạnh thì sốt đất sẽ xảy ra. Tại Việt Nam, minh chứng rõ nhất là đợt sốt đất năm 2007. Vậy cơn sốt đất năm nay thì sao?

Dễ dàng vay tiền buôn đất

        “Khi cơn sốt đất bùng nổ, bạn có tiền khó mà không đem đi mua đất, chỉ giữ được đồng tiền khi bạn đổ thành vàng thỏi và chôn dưới 3 thước đất”, một người bạn đúc kết và còn khoe thêm vừa có nửa tỷ đồng bỏ túi nhờ chốt lời được một lô đất ở quận 9. Để xem bạn nói có đúng không, chúng tôi cũng đi buôn đất!

        Muốn buôn trước hết phải có tiền. Vậy tiền đâu? Câu trả lời dễ ợt: đi vay! Người bạn sau đó dắt chúng tôi mang sổ đỏ đến ngân hàng B để vay vốn. Ngân hàng này khá lớn, vì bạn từng vay ở đây rồi nên tỏ ra rất thông thạo, làm các thủ tục đều nhanh chóng, dễ dàng.

        Không chỉ xét cho vay, cán bộ tín dụng còn chân tình giải thích thêm: “Hình thức vay gọi là vay tiêu dùng, mở tài khoản thấu chi, thế chấp sổ đỏ để vay 1 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, hàng tháng trả lãi suất, còn gốc cuối năm trả một lần. Nếu nói vay mua đất là không ai cho đâu”.

        Tôi tỏ ra khá lấn cấn vì ngại lãi suất cao thì anh bạn hích vai tôi và nói: “Ăn thua gì, lãi buôn đất cao lắm, bù vô”. Được lời của bạn, tôi cũng mạnh dạn hơn. Hồ sơ vay gồm các giấy tờ như hợp đồng lao động, số tài khoản trả lương qua thẻ tín dụng, giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu…

        Sau khi xem xét một hồi, anh cán bộ tín dụng kết luận: “Thu nhập không đủ cho khoản vay này, nhưng sẽ làm bằng cách khác bù vào, lách qua việc có thêm thu nhập từ cho thuê căn nhà”.

        Sau khi bổ sung đầy đủ hồ sơ, chúng tôi đưa đi công chứng. Và rồi chỉ 2 ngày sau đó, đã thấy cán bộ tín dụng gọi điện nói: “Anh đã có tiền rồi, qua lấy đi”. Chỉ có vậy mà chúng tôi đã vay được một khoản tiền lớn, phần thiếu sẽ bù vào, và đương nhiên tiền đó cũng chỉ đủ mua lô đất có giá trị vừa phải. Thực ra kiểu vay vốn này từng được hai người em của tôi áp dụng và giờ đã là những tay buôn đất chuyên nghiệp ở khu vực quận 9. Thấy buôn đất dễ dàng, lời nhiều, lần lượt bạn bè của các em cũng đi thế chấp bất động sản để vay tiền buôn đất!

 Tìm hiểu thông tin mua bán đất nền quận 9 ngay trên vỉa hè.

Tín dụng bất động sản – tiêu dùng: ranh giới mập mờ

        Sự lan nhanh của cơn sốt đất đã khiến bất động sản trở thành lĩnh vực thu hút cả nội lực, ngoại lực vào tốp đầu của nền kinh tế. Báo cáo tình hình đăng ký doanh nghiệp trong quý I/2018 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, ngành có số vốn đăng ký mới nhiều nhất chính là bất động sản với gần 79.200 tỷ đồng đến từ 1.226 doanh nghiệp thành lập mới. Con số này tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, trong tổng số vốn các doanh nghiệp thành lập mới chảy vào nền kinh tế, có 28,4% đổ vào bất động sản trong quý I năm nay.

Một bảng rao bán đất nền phân lô quận 9.

        Có mặt tại văn phòng tiếp nhận hồ sơ UBND quận 9 vào những ngày người dân lũ lượt đến làm thủ tục, chúng tôi thấy đa số mọi người đều còn độ tuổi thanh niên, gương mặt thư sinh, vai mang ba lô, tay cầm hồ sơ nhà đất. Họ cũng chỉ hỏi chuyện đất chuyện cát.

        “Thời điểm người nộp hồ sơ nhà đất tăng đột biến tại Trung tâm hành chính công quận 9, thì quầy số 1 giao dịch đảm bảo là đông đúc nhất. Có ngày đỉnh điểm tiếp nhận gần 200 hồ sơ về giao dịch đảm bảo”, Phó Chủ tịch UBND quận 9 Hoàng Minh Tuấn Anh cho biết.

        Thực trạng trên nói lên điều gì? Về khái niệm, giao dịch đảm bảo nghĩa là đăng ký thế chấp hoặc xóa thế chấp. Đây cũng là một minh chứng cho việc giao dịch nhà đất gần như liên kết chặt chẽ với việc huy động vốn ngân hàng. Nói một cách hoa mỹ thì dòng tiền từ ngân hàng chính là “mồi lửa” đun sôi cơn sốt đất tại quận 9. Một minh chứng khác được ghi nhận từ thực tế: những ngày chúng tôi đi mua đất tại quận 9, toàn bộ các lô đất chào bán đều là tài sản thế chấp ngân hàng.

        Trước đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam từng công bố số liệu cho thấy, hiện tại tín dụng bất động sản chỉ chiếm khoảng 8% tổng dư nợ tín dụng cả nước. Tuy nhiên, không ít chuyên gia đã khuyến cáo, thực chất tín dụng bất động sản đã “ẩn mình” khá kỹ ở vỏ bọc được gọi là tín dụng tiêu dùng. Điều này được chứng minh qua thực tế: dù tín dụng rót trực tiếp vào các doanh nghiệp bất động sản đã giảm, nhưng ngược lại cho vay tiêu dùng, đặc biệt là vay mua nhà, sửa nhà lại có dấu hiệu tăng mạnh trong thời gian qua. Cụ thể, theo số liệu từ Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (NFSC), chỉ tính riêng trong tháng 1/2018, tỷ lệ cho vay tiêu dùng đã tăng lên mức 18,3% trong tổng dư nợ tín dụng, tương ứng với 1.202 ngàn tỷ đồng.

Tín dụng bất động sản – tiêu dùng: ranh giới mập mờ

        Sự lan nhanh của cơn sốt đất đã khiến bất động sản trở thành lĩnh vực thu hút cả nội lực, ngoại lực vào tốp đầu của nền kinh tế. Báo cáo tình hình đăng ký doanh nghiệp trong quý I/2018 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, ngành có số vốn đăng ký mới nhiều nhất chính là bất động sản với gần 79.200 tỷ đồng đến từ 1.226 doanh nghiệp thành lập mới. Con số này tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, trong tổng số vốn các doanh nghiệp thành lập mới chảy vào nền kinh tế, có 28,4% đổ vào bất động sản trong quý I năm nay.

        Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đưa ra số liệu chính thức cho biết: “Tính đến năm 2017, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt hơn 471.000 tỷ đồng. Trong đó, 3 lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất là: Cho vay đầu tư, kinh doanh các dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê, được khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công đạt 100.083 tỷ đồng; cho vay kinh doanh khác đạt 112.561 tỷ đồng.”

        Cơ quan này cũng công bố thông tin, tín dụng tiêu dùng trong năm 2017 tăng khá cao, chiếm tới 65% trong tổng dư nợ (năm 2016 là 50,2%) và chiếm 18% trong tổng tín dụng cho vay nhằm mục đích mua, sửa chữa nhà ở. Ngoài ra, so với năm 2016, tín dụng của hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng cũng tăng 12,2%. Những con số này cho thấy, so với năm 2016, tiền chảy vào bất động sản trong năm 2017 đã tăng vọt, ở tất cả các hình thức.

        Chưa hết, từ đầu năm 2018 đến ngày 20/3 vừa qua, theo tính toán, nền kinh tế đạt mức tăng trưởng tín dụng là 2,23%. Tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm được cho là đã hỗ trợ hiệu quả cho tăng trưởng GDP quý I, tức đang có xu hướng tích cực. Tuy nhiên dòng vốn từ các nhà băng chủ yếu vẫn dồn vào các lĩnh vực “nóng”, đặc biệt là bất động sản. Báo cáo của NFSC cũng cho thấy, cả tín dụng trung hạn, dài hạn đều có dấu hiệu tăng trở lại và thường phục vụ nhu cầu chủ yếu là cho vay đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, vay mua nhà hoặc vay tiêu dùng…

        NFSC cho biết, nếu tính toán một cách đầy đủ, bao gồm cả trực tiếp và gián tiếp (qua kênh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng) thì tổng dư nợ cho vay bất động sản có thể chiếm tới hơn 20% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế. Từ những con số này, NFSC đưa ra nhận xét: trong bối cảnh giải ngân vốn đầu tư công gặp khó thì có thể xem tín dụng là bệ đỡ, tuy nhiên cần có sự kiểm soát chặt dòng chảy của tín dụng. Trong trường hợp tín dụng vẫn đổ vào bất động sản đồng thời núp bóng tín dụng tiêu dùng thì nguy cơ “bong bóng” bất động sản là rất cao, nhất là khi hiện nay còn đang tồn đọng nhiều nợ xấu và chưa thể xử lý nhanh.